Побудова моделі визначення ставки дисконту методом ринкової екстракції - Губар, Ю. П. (Видавництво Львівської політехніки, 2014)
Мета. Актуальною є проблема визначення ставки дисконту для кадастрової оцінки нерухомості населених пунктів. Ставка дисконту - найскладніша величина (характеристика), яка необхідна для визначення ринкової вартості нерухомості. Термін “ставка дисконту” (discount rate) визначила Американська спілка оцінювачів, як коефіцієнт, що його використовують для розрахунку поточної вартості грошової суми, яка буде виплачуватися у майбутньому. У випадку оцінки об’єктаа нерухомості ця ставка - це норма рентабельності на вкладений капітал. Інвестор її очікує під час отримання майбутніх доходів з урахуванням ризику отримання. Методика. Методика грунтується на аналізі норм прибутку, які отримуються власниками об’єктів-аналогів, що, на нашу думку, є дуже надійним і доказовим, оскільки відображає процеси, які безпосередньо відбуваються на ринку нерухомості. Для застосування цієї методики необхідна достовірна інформація про велику кількість реальних угод продаж нерухомого майна на локальному ринку нерухомості і тому ми пропонуємо удосконалення методу визначення ставки дисконту, побудованого на основі статистичної обробки величин норм рентабельності об’єктів нерухомості з використанням засад ринкового методу екстракції [МСО-1, 2006; МСО-2, 2006; ІІС-1, 2003; ІІС-2, 2004]. Результати. Виконані дослідження доводять впливовість на величину ставки дисконту таких дисконтоутворювальниих чинників: віддаленості від центру міста; тип об’єкта; загальна площа об’єкта; стан об’єкта; величина об’єму необхідної реконструкції об’єкта; показник оптимальності розташування об’єкта. Наукова новизна. Виконані дослідження доцільно застосовувати для визначення ставки дисконту типових об’єктів. Кожний великий населений пункт, район, область мають свої особливості формування ринку нерухомості, і відповідно, потребують побудови своїх власних моделей. Побудова моделі передбачає ретельне збирання ринкової інформації і детальне аналітичне опрацювання. Дослідження дають змогу визначати ставку дисконту через порівняння з нормою рентабельності об’єктів-аналогів, а статистичні методи - привести всі значення ставок дисконту до ставок об’єктів, які є аналогічними до об’єкта оцінки. Практична значущість. Дослідження дають моживість визначати ставку дисконту за чинниками, якими об’єктивно володіє сам об’єкт оцінки, а не через суб’єктивну оцінку відмінностей інвестиційної привабливості об’єкта оцінки від ідеалу, що якісно відрізняє використаний метод від інших методів визначення ставки дисконту і дає змогу отримати коректні і обгрунтовані характеристики об’єкта оцінки. Подані в роботі дослідження можна застосовувати для більшості населених пунктів України з метою достовірного визначення ринкової та кадастрової вартості нерухомості [Губар Ю., 2012]. Цель. Актуальной является проблема определения ставки дисконта для кадастровой оценки недви¬жимости населенных пунктов. Ставка дисконта - сложная величина (характеристика), которая необходима для определения рыночной стоимости недвижимости. Термин “ставка дисконта” определила Американское общество оценщиков, как коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, которая выплачиваться в будущем. В случае оценки объекта недвижимости эта ставка представляет собой норму рентабельности на вложенный капитал. Инвестор ее ожидает при получении будущих доходов с учетом риска получения. Методика. Методика основывается на анализе норм прибыли, получаемые владельцами объектов-аналогов, что, по нашему мнению, является очень надежным и доказательным поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости,. Для применения этой методики необходима достоверная информация о большом количестве реальных сделок продажи недвижимого имущества на локальном рынке недвижимости и поэтому нами предлагается усовершенствование метода определения ставки дисконта построенного на основе статистической обработки величин норм рентабельности объектов недвижимости с использованием принципов рыночного метода экстракции [МСО-1, 2006; МСО-2, 2006; НС-1, 2003; НС-2, 2004]. Результаты. Выполненные исследования доказывают влиятельность на величину ставки дисконта таких дисконтоутворюючих факторов: удаленности от центра города; тип объекта; общая площади объекта; состояние объекта; величина объема необходимой реконструкции объекта; показатель оптимальности расположения объекта. Научная новизна. Выполненные исследования целесообразно применять для определения ставки дисконта типичных объектов. Каждый крупный населенный пункт, район, область имеют свои особенности формирования рынка недвижимости, и соответственно, требуют построения своих собственных моделей. Построение модели предполагает тщательный сбор рыночной информации и детальное аналитическая обработка. Исследования позволяют определять ставку дисконта путем сравнения с нормой рентабельности объектов-аналогов, а статистические методы - привести все значения ставок дисконта к ставкам объектов, которые являются аналогичными объекта оценки. Практическая значимость. Исследования позволяют определять ставку дисконта за факторами, которыми объективно обладает сам объект оценки, а не путем субъективной оценки различий инвестиционной привлекательности объекта оценки от идеала, качественно отличает использован метод от других методов определения ставки дисконта и позволяет получить корректные и обоснованные характеристики объекта оценки. Представленную в работе исследований можно применять для большинства населенных пунктов Украины с целью достоверного определения рыночной и кадастровой стоимости недвижимости [Губар Ю., 2012]. Purpose. The actual problem is the determination of the discount rate for cadastral valuation of real estate settlements. Discount rate - the most difficult variable (characteristic) that is needed to determine the market value of the property. The term “discount rate” (discount rate) determined the American Society of Appraisers, the coefficient used to calculate the present value of a sum of money which will be paid in the future. If the valuation that the rate is a rate of return on invested capital. The investor expects its receipt of future earnings based on the risk. Methodology. The technique is based on the analysis of rates of return that are derived owners of analogy, which, in our opinion, is very reliable and conclusive as it reflects the processes that take place directly in real estate,. To apply this technique requires reliable information about a large number of actual transactions for sale of real estate in the local real estate market and therefore we offer improvement method for determining the discount rate constructed from statistical processing variables properties using the foundations of market extraction method. Results. The investigations show influence on the value of the discount rate of factors: distance from the city centre; object type; The total area of; state of the object; value of volume reconstruction is required; indicator of optimal location of the object. Originality. The investigations are useful for determining the discount rate typical objects. Every large town, district, region have their own characteristics forming the real estate market, and therefore require the construction of their own models. Model building involves thorough cleaning of market information and detailed analytical study. The study allow to determine the discount rate by comparison with the rate of return objects-analogues, and statistical methods - bring all bids discount rates for objects which are similar to the object of evaluation. Practical significance. Research possible to determine the discount rate by factors that objectively has the object of evaluation, rather than by subjective evaluation of the differences of the assessment of investment attractiveness of the ideal that qualitatively distinguishes the method from other methods of determining the discount rate and allows get a correct and reasonable characteristics of the assessment. Represented in the research can be applied to most settlements of Ukraine in order to determine fair market value of real estate and cadastre.
Построение модели определения ставки дисконта методом рыночной экстракции
Construction of the model determine the discount rate by market extraction
Keywords: кадастрова оцінка; оцінка нерухомості; ринкова екстракція; ставка дисконту; капіталізація чистого доходу; cadastral valuation; real estate market extraction; the discount rate; the capitalization of net income