Browsing by Author "Hubar, Yu."

Now showing 1 - 11 of 11

Establishing the environmentally safe width of protective riparian zone along water bodies
(Видавництво Львівської політехніки, 2018-02-26) Губар, Ю.; Сай, В.; Хавар, Ю.; Фаріон, У.; Hubar, Yu.; Sai, V.; Khavar, Yu.; Farion, U.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
Methods for the determination of external obsolescence of the commercial real estate-case study
(Видавництво Львівської політехніки, 2018-02-26) Губар, Ю.; Винарчик, Л.; Hubar, Yu.; Vinarchyk, L.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
The use of unmanned aerial vehicles for estimation estimating the market real real-estate value
(Видавництво Львівської політехніки, 2016) Hubar, Yu.
The Purpose. The problem of applying unmanned aerial vehicles for real estate estimating estimations has become important with the development of modern methods of distance sensing of residential areas. For several decades aerial photography has been an effective tool for performing geodetic survey, geophysical studies and various types of monitoring. Modern technology used in creating topographic and cadastral plans is based on using digital data of aerial photography [Burshtynska H., Stankewych S., 2013]. However, the cost of airplanes and helicopters used in applying the local large-scale survey is the alternative solution is applying unmanned aerial vehicles (UAVs) for real estate estimation. The Methodology. The methodology is based on the necessity of utilizing UAVs for estimation of the market real estate value. Creating large-scale plans of rural areas on the basis of data obtained from UAVs is required for projecting gain plans [Glotov V., Korduba Yu., 2011; Glotov V., Gunina A., 2014]. This is related to the land accounting and setting boundaries in a particular region. UAV aerial photography has additional advantages in comparison with traditional and space photography. The Results. The investigations show the importance of UAV application for real estate estimation. The course of using UAVs is to obtain photos with certain characteristics. Aerial photography is known as a distance sensing technology and economically justified method of collecting spatial information, as the basis for creating cadastral plans and maps, three-dimensional models of the relief and the territory [Glotov V., Tserklevych A. et al., 2014]. It can also be used for estimation of the market value of real estate. Scientific Innovation. The research connected to the use of UAVs for estimation the market of the real estate value has been done for the first time. Theis article proves that at the time of collection and analysis of basic data in order to improve the quality of raw materials reliability, as well as for rapid and precise geometric characteristics of the studied object and selecting similar objects to the estimative that unmanned aerial devices should be used. The Practical Significance. The UAV application for the estimation of market real estate value is of high economic efficiency. As the result the determination of geometric characteristics is cheaper compared to traditional surveying methods. UAV photography has additional advantages in comparison to traditional methods, particularly the possibility of obtaining high accuracy images (one point per centimeters) in the territory. It gives the possibility to make detailed photos of small objects and small areas when there is no value or technical possibility to do it by using other methods, as in urban conditions. The other advantages of UAV photography are its mobility; high efficiency; and the environmental purity of flights. Мета. Упродовж розвитку сучасних методів дистанційного зондування території населених пунктів актуальності набуває проблема застосування безпілотних літальних апаратів для оцінювання нерухомості. Аерознімання вже протягом кількох десятиліть є ефективним інструментом для виконання геодезичних робіт, геофізичних досліджень та проведення різних видів моніторингів. Сучасні технології створення топографічних та кадастрових планів грунтуються саме на використанні матеріалів цифрового аерознімання [Бурштинська X., Станкевич С., 2013]. Однак собівартість застосування літаків та гелікоптерів для локального великомасштабного знімання на порядок вища і тому альтернативним рішенням є використання БПЛА для оцінювання нерухомості. Методика. Методика грунтується на необхідності використання БПЛА для оцінювання ринкової вартості нерухомості. Створення великомасштабних планів сільських населених пунктів на основі даних, отриманих за допомогою БПЛА, необхідне для проектування генеральних планів [Глотов В., Кордуба Ю., 2011; Глотов В., Гуніна А., 2014]. А це, своєю чергою, пов’язано із обліком земель та встановленням меж у певному регіоні, а також необхідності оцінювання ринкової вартості нерухомості. Безпілотні літальні апарати широко використовують для аерознімання, оскільки є недорогою альтернативою традиційному зніманню з літаків, гелікоптерів, мотодельтапланів та супутників. Крім високої економічної ефективності, тобто здешевлення в десятки разів БПЛА, мають додаткові переваги порівняно з традиційним аеро- та космічним зніманням. Результати. Виконані дослідження доводять важливість застосування БПЛА в оцінці нерухомості. Мета використання БПЛА полягає у отриманні зображень території із заданими характеристиками. Відомо, що аерознімання, як вид дистанційного зондування землі економічно і технологічно виправданий спосіб збору просторової інформації, основа для створення кадастрових планів і карт, тривимірних моделей рельєфу і місцевості [Глотов В., Церклевич А. та ін., 2014]. І також повинна використовуватися для оцінювання ринкової вартості нерухомості. Наукова новизна. Вперше виконано дослідження пов’язані із можливістю використання БПЛА для оцінювання ринкової вартості нерухомості. В статті доведено, що на етапі збору та аналізу вихідних даних з метою підвищення якості на надійності вихідних матеріалів, а також з метою швидкого і точного встановлення геометричних характеристик об’єкта дослідження і вибору подібних об’єктів до об’єкта оцінювання доцільно використовувати безпілотні літальні апарати. Доведено, що безпілотні літальні апарати є недорогою альтернативою традиційному зніманню з літаків, гелікоптерів, мотодельтапланів та супутників, а також використанню наземних методів. Практична значущість. Використання БПЛА для оцінювальної діяльності має досить високу економічну ефективності, а саме здешевить визначення геометричних характеристик об’єкта оцінки в десятки разів порівняно з традиційними геодезичними методами. БПЛА мають додаткові переваги порівняно з традиційним зніманням, а саме: можливість отримання надвисокого розрізнення (одиниці й десяті сантиметра) на місцевості; можливість детального знімання невеликих об’єктів і малих ділянок там, де це цілком не рентабельно або технічно неможливо зробити іншими способами, наприклад, в умовах міської забудови; мобільність; висока оперативність; екологічна чистота польотів.
Using terrain laser scanning for determining real estate physical deterioration
(Видавництво Львівської політехніки, 2017-03-28) Губар, М.; Hubar, Yu.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
Із розвитком сучасних методів наземного лазерного сканування (НЛС) об’єктів нерухомості, промислових територій, об’єктів культурної спадщини тощо актуальності набуває проблема застосування цих методів для визначення фізичного зношення будівель і споруд. Якість лазерних сканерів дала змогу інтенсивно розвивати прикладу сферу НЛС, а саме: визначення деформацій будівель та інженерних споруд, а також фізичного зношення їхніх конструктивних елементів як всередині, так і ззовні об’єктів нерухомості тощо. Сьогодні виникає необхідність впровадження нових сучасних методів з метою уникненні суб’єктивності оцінювача і відповідно до цього отримання реальної ринкової вартості об’єкта оцінки. Методика. Методика ґрунтується на необхідності використання методів наземного лазерного сканування для визначення фізичного зношення об’єктів нерухомості. В оцінці нерухомості зношення розглядають як основний чинник для визначення вартості будівель і споруд та визначають як втрата корисності, а отже і вартості за будь-яких причин [Kharryson H. S., 1994; K. Эkkert, 1997]. Серед головних чинників, що впливають на точність та якість лазерного сканування більшість фахівців виділяють такі основні чинники, як точність приладу (калібрування); умови сканування (атмосферні чинники); властивості об’єкта сканування (відбивна здатність); геометрія сканування; попереднє оброблення матеріалів сканування (Шульц Р.В., 2010). Результати. Виконані дослідження доводять важливість застосування наземного лазерного сканування для розрахунку фізичного зношення будівель і споруд та для розвитку методології оцінки нерухомості загалом. Сьогодні величина фізичного зношення елементів будівлі визначаються візуальним обстеженням з використанням найпростіших приладів (висок, рівень, лінійка, молоток тощо). Величина фізичного зношення окремих конструкцій, технічного обладнання або їхніх ділянок визначається за допомогою порівняння наведених у них ознак фізичного зношення з виявленими під час обстеження [Кірічек Ю. О. 2016]. Застосування НЛС дасть змогу точно встановлювати пошкодження конструктивних елементів нерухомості. Наукова новизна. Виконано дослідження пов’язані із можливістю використання цифрового лазерного сканування з метою встановлення фізичного зношення об’єктів нерухомості. У статті доведено, що з метою удосконалення методології оцінки нерухомості та визначення фізичного зношення необхідно використовувати методи наземного сканування, що допоможе оцінювачам уникнути суб’єктивності у розрахунках та відповідно “юридичної вразливості” отриманих результатів ринкової вартості нерухомості. Доведено, що нормативно-методична документація щодо оцінки фізичного зношення нерухомості застаріла і не відповідає вимогам ринку нерухомості і, отже, потребує вдосконалення. Практична значущість. Використання НЛС для оціночної діяльності має досить високу економічну ефективності, а саме здешевить визначення геометричних характеристик об’єкта оцінки в десятки разів порівняно із традиційними геодезичними методами. Оцінювачам рекомендують у своїй практичній діяльності використовувати імпульсні та фазові лазерні сканери з метою визначення фізичного зношення об’єктів нерухомості. Наземне лазерне сканування дасть змогу отримати детальні характеристики складових об’єкта нерухомості.
Аналіз впливу похибок положення межових знаків, отриманих за допомогою безпілотних літальних апаратів, на вартість нерухомості
(Видавництво Львівської політехніки, 2019-02-28) Губар, Ю.; Hubar, Yu.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
Мета цієї роботи – дослідження впливу похибок положення межових знаків, отриманих за допомогою безпілотних літальних апаратів, на вартість нерухомості. Аерознімання вже протягом кількох десятиліть є ефективним інструментом для виконання геодезичних робіт, геофізичних досліджень та проведення різних видів моніторингів, однак для оцінювання нерухомості такі методи не застосовують. Сучасні технології створення топографічних та кадастрових планів ґрунтуються саме на використанні матеріалів цифрового аерознімання [Бурштинська Х., 2013]. Однак собівартість застосування літаків та гелікоптерів для локального велико- масштабного знімання на порядок вища і тому альтернативним рішенням є використання БПЛА [Галецький В., Глотов В., Колесніченко В., 2012; Глотов В., Церклевич А., Збруцький О., 2016]. Методика. Безпілотні літальні апарати (БПЛА) найчастіше застосовують як дешеву альтернативу традиційного аерознімання з літаків, гелікоптерів, мотодельтапланів і космічного (супутникового) знімання. Окрім значної економічної ефективності (здешевлення у десятки разів), БПЛА мають додаткові переваги, а саме: маловисотність, точковість, мобільність, екологічна чистота польотів [Hubar Yu., 2016]. Роботи із землеустрою здебільшого виконуються безсистемно і без надійного контролю, тому застосовування звичайних геодезичних методів та результатів опрацювання вимірювань не дає змоги отримати необхідну точність координат пунктів, межових знаків та знімальної основи. Все це призводить до виникнення проблем суміщення меж прилеглих ділянок внаслідок використання неякісної кадастрової інформації у базах даних, які формували упродовж значного періоду регіональні центри ДЗК [Глотов В., Смолій К., 2008]. Результати. Застосування БПЛА доводить важливість їх для виконання оціночних робіт, що дасть змогу підвищити точність визначення координат меж об’єктів нерухомості та істотно пришвидшить процедуру оцінювання. Встановлено, що для великих населених пунктів точність визначення координат необхідно значно збільшити, адже вартість нерухомості у цих населених пунктах доволі велика і відповідно похибки у визначенні координат об’єктів нерухомості призводять до похибок у вартості об’єктів нерухомості населеного пункту, що юридично недопустимо і тому для дуже великих міст доцільно виконувати знімання на невеликих висотах і поступово підвищувати точність фотографування місцевості. Наукова новизна та практична значущість. Доведено важливість застосування БПЛА для оцінювання вартості об’єктів нерухомості, оскільки одержані у результаті виконаних обчислень середні квадратичні похибки у вартості 1 м2 об’єкта нерухомості менші за 0,3 % від його загальної вартості. Практична значущість застосування БПЛА зумовлена їхніми додатковими перевагами порівняно з традиційними методами знімань, а саме можливістю: отримання надвисокого розрізнення (одиниці й десяті сантиметра) на місцевості; детального знімання невеликих об’єктів і малих ділянок там, де це цілком нерентабельно або технічно неможливо зробити іншими способами, наприклад, в умовах міської забудови.
Використання зонування території як частини генерального планування для визначення площ земель прибудинкових територій
(Видавництво Львівської політехніки, 2022-06-14) Губар, Ю.; Тревого, І.; Ваш, Я.; Hubar, Yu.; Trevoho, I.; Vash, Ya.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
Мета цієї наукової роботи полягає у доведенні важливості й необхідності подальшого розвитку зонування територій у населених пунктах України з метою упорядкування прибудинкових територій. Методика. Реформа системи управління житловою нерухомістю нині ґрунтується на трьох основних напрямах: приватизація житлової нерухомості та створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ); реформування житлово експлуатаційних контор (ЖЕКів); створення ринку конкурентних управителів і ринку якісних житлово-комунальних послуг. До 2002 р., тобто до моменту набрання чинності Земельного кодексу України (ЗКУ) та Закону про ОСББ, питання оформлення прав на земельні ділянки під “звичайними” багатоквартирними житловими будинками було неврегульованим. Виняток становили кооперативні будинки. Стаття 66 [Земельний кодекс України, 2022] в редакції від 13.03.1992 р. передбачала, що: “Житловим, житлово-будівельним, гаражно-будівельним і дачно-будівельним кооперативам за рішенням сільської, селищної, міської Ради народних депутатів надаються у постійне користування земельні ділянки для житлового, гаражного і дачного будівництва, розмір яких установлюється відповідно до затверджених у встановленому порядку норм і проєктно-технічної документації”. На практиці цю норму застосовували нечасто. Ситуація почала змінюватися із оновленням земельного законодавства. Результати. Суть розробленої методики полягає у визначенні часток прибудинкових територій для усіх одиниць нерухомості пропорційно до площі цих одиниць у загальній площі приміщень житлового будинку. У загальному випадку площа прибудинкової частки, яка розраховується для власника або користувача одиниці нерухомості, складається із площі земельної ділянки під будівлею, в якій розташована одиниця нерухомості, та площі земельної ділянки в прибудинковій території за вирахуванням площ всіх будівель у межах їх периметра. Наукова новизна та практична значущість. На основі викладених суджень вдосконалено методику визначення прибудинкових територій у частині розрахунку прибудинкових часток одиниць нерухомості із урахуванням проблеми зонування територій. Суть її полягає у визначенні меж житлового кварталу (мікрорайону), де розраховуватимуть межі прибудинкових територій, та визначенні територій у межах кварталу, які вилучають із площі житлового кварталу. До таких територій зараховують: земельні ділянки, які перебувають у приватній власності й оформлені відповідно до чинного законодавства (площа земельних ділянок приватної власності); земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні й оформлені відповідно до чинного законодавства (площа земельних ділянок постійного користування).
Дослідження функції належності методами нечіткої математики з метою узгодження результатів оцінки ринкової вартості
(2017-02-07) Губар, Ю.; Hubar, Yu.; Губар, Ю.; Національний університет “Львівська політехніка”
Виконано дослідження функції належності мето- дами нечіткої математики з метою узгодження результатів оцінювання ринкової вартості об’єктів нерухомості. Перевагами методу є відсутність необхідності обґрунтовувати вагомості (значущості) результатів оцінювання, отриманих методами різних підходів, тобто передбачається, що для оцінки використано всі доступні можливості, і перевагу не надано жодному методу, що знижує суб’єктивність підсумкового результату. В методі підвищено увагу до обґрунтування меж діапазону мінімальних і максимальних цін у межах порівняльного підходу, що обґрунтовує необхідність детального аналізу ринку нерухомості під час виконання її оцінювання.
Методика містобудівного моделювання масової оцінки земель
(Видавництво Львівської політехніки, 2020-01-22) Губар, Ю.; Сай, В.; Винарчик, Л.; Hubar, Yu.; Sai, V.; Vinarchik, L.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
Сучасний стан розвитку методів оцінювання земель сільськогосподарського призначення
(Видавництво Львівської політехніки, 2021-06-22) Губар, Ю.; Сай, В.; Гулько, О.; Марченко, А.; Hubar, Yu.; Sai, V.; Hulko, O.; Marchenko, A.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
Мета цієї наукової роботи полягає у вдосконаленні методів оцінювання земель сільськогосподарського призначення. Сьогодні уже знято мораторій на купівлю і продаж земель сільськогосподарського призначення і тому проблема встановлення об’єктивної (ринкової) ціни на сільськогосподарські землі є актуальною, адже підвищення рівня їх використання – об’єктивна необхідність та умова поступового розвитку суспільства. Методика. Вагомий внесок у вивчення теорії та методики проведення оцінювання земель зробили А. С. Даниленко, Ю. Ф. Дехтяренко, Ю. П. Губар, А. Г. Мартин, М. Г. Ступень, А. М. Третяк, Г. В. Черевко. Натомість формуванню і вдосконаленню методологічних основ здійснення грошової оцінки сільськогосподарських земель приділили увагу Г. Д. Гуцуляк, Д. С. Добряк, О. С. Дорош, О. Ф. Ковалишин. Акцентували на недоліках економічної оцінки І. К. Бистряков, С. І. Дорогунцов, А. М. Третяк, М. А. Хвесик та інші. Однак, незважаючи на доволі значну кількість наукових досліджень, у яких землю розглядали як засіб виробництва, знаряддя і предмет праці (а цього в нинішніх умовах недостатньо), малодослідженими і дискусійними залишаються питання вартості земель як цілісної системи з усією сукупністю властивостей. Це пов’язано із тим, що землі сільськогосподарського призначення переважно оцінюють диференційовано за показниками, які домінують (урожайність, вартість валової продукції тощо), не вибудовуючи ієрархії за значущістю інших показників. Складність і багатогранність проблеми оцінювання земель вимагає продовження і поглиблення наукових пошуків у цій сфері [Кучер О., 2003]. Результати. Дослідження ґрунтується на загальних принципах економічного і математичного моделювання, математичної статистики, економетрики, на фундаментальних і прикладних наукових розробках. Інформаційну базу досліджень становили наукові праці вітчизняних та іноземних вчених у сфері оцінювання нерухомості, земельного та міського кадастрів, статистики, екології. Питання ціноутворення на землю складне і багатогранне, від його вирішення залежить розвиток ринку землі. Тому подальші дослідження доцільно спрямувати на вдосконалення ринкової оцінки сільськогосподарських земель. Цей процес повинен ґрунтуватись на державному вручанні з урахуванням економічної та політичної ситуації. Це забезпечить після зняття мораторію на розпорядження землями сільськогосподарського призначення створення конкурентного середовища на ринку землі, об’єктивність здійснення оцінки та збільшення надходження коштів до державного бюджету. Наукова новизна та практична значущість. Виконані дослідження дадуть змогу покращити якість визначення ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення для подальшого розвитку земельної реформи в Україні. Найвагомішими результатами дослідження є: узагальнення наукових положень щодо здійснення земельно-оцінних робіт та методичних підходів до визначення вартості сільськогосподарських угідь; виокремлення недоліків та переваг сучасних методів оцінювання сільськогосподарських земель; доведення важливості урахування екологічних чинників під час оцінювання земель, що виникають у результаті діяльності сільськогосподарських виробництв; обґрунтуванні необхідності оцінювання земельних ділянок із комплексом фізичних властивостей ґрунтів і просторових умов їх реалізації; розробленні методики оцінювання нормативної врожайності зернових культур на основі динаміко-статистичного імітаційного моделювання і програмного комплексу для її просторової реалізації. Доведено, що використання ринково обґрунтованих цін дасть змогу приймати виважені управлінські рішення під час реалізації земельної реформи в Україні. Фізичні та юридичні особи на основі запропонованих розробок матимуть змогу оцінювати інвестиційну привабливість земель сільськогосподарського призначення.
Шляхи розвитку національних кадастрових систем
(Видавництво Львівської політехніки, 2021-02-16) Губар, Ю.; Хавар, Ю.; Ваш, Я.; Hubar, Yu.; Khavar, Yu.; Vash, Ya.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University
Мета цієї наукової роботи полягає у доведенні важливості й необхідності подальшого розвитку національних кадастрів, а саме упровадження 3Д/4Д кадастрів, які удосконалять прийняття управлінських рішень. Запропонована технологія дасть змогу проводити вимірювання й оновлювати національні кадастри у режимі реального часу. Надійна система перевірки повинна продовжувати забезпечувати цілісність кадастру. Методика. Національні кадастрові системи відіграють особливу роль в управлінні земельними ресурсами, а кадастрова інформація є основою для оподаткування та інвестицій з метою раціонального використання та охорони земель. Новітні багатофункціональні кадастри формують комплексну земельно-інформаційну систему об’єктів нерухомого майна. Передбачено, що до структури цієї системи входитимуть базові реєстри (земельний реєстр, реєстр прав і реєстр об’єктів капітального будівництва) та загальні реєстри, що містять відомості про об’єкти, види угідь, природні та якісні характеристики земель та інші дані, які є основою для економічного і територіального планування та землеустрою [Перович Л., 2003]. Результати. Основним напрямом розвитку національних кадастрових систем є збирання даних та узагальнення інформації про стан, кількісні та якісні показники земельних ресурсів, однак ці етапи дослідження не є кінцевою метою створення кадастрових систем. Потрібно зосередити увагу на зручності та доцільності використання такої інформації. Для підвищення ефективності роботи національних земельно-кадастрових систем необхідно розширити кадастрову систему інформацією про земельні ресурси, які з певних причин залишились без власника або в оформленні яких допущено помилки; ділянки, що мають власника, але не використовуються в господарській діяльності. Така інформація забезпечить формування багаторівневої структури земельного ринку та підвищить ефективність державного регулювання. Наукова новизна та практична значущість. Доведено важливість розвитку сучасних національних кадастрових систем, що дасть змогу надалі збільшити їх потенціал з метою вирішення надважливих державних завдань, а саме: управління надзвичайними ситуаціями, економічними процесами, ефективного управління у сфері комунального господарства та здійснення багатьох інших функцій державного управління. Запропонований підхід дає змогу належно зрозуміти й оцінити правову ситуацію щодо землі, удосконалити тенденції інтенсифікації використання земель та технологій визначення меж об’єктів нерухомості. Впровадження новітніх технологій дасть можливість скоротити терміни територіального планування та девелопменту нерухомості.
Інструментарій дослідження ринку нерухомості та встановлення загальних тенденцій його розвитку
(Видавництво Львівської політехніки, 2020-01-22) Губар, Ю.; Хавар, Ю.; Мошовська, Н.; Hubar, Yu.; Khavar, Yu.; Moshovska, N.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National University