Вісники та науково-технічні збірники, журнали
Permanent URI for this communityhttps://ena.lpnu.ua/handle/ntb/12
Browse
10 results
Search Results
Item Шляхи розвитку національних кадастрових систем(Видавництво Львівської політехніки, 2021-02-16) Губар, Ю.; Хавар, Ю.; Ваш, Я.; Hubar, Yu.; Khavar, Yu.; Vash, Ya.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National UniversityМета цієї наукової роботи полягає у доведенні важливості й необхідності подальшого розвитку національних кадастрів, а саме упровадження 3Д/4Д кадастрів, які удосконалять прийняття управлінських рішень. Запропонована технологія дасть змогу проводити вимірювання й оновлювати національні кадастри у режимі реального часу. Надійна система перевірки повинна продовжувати забезпечувати цілісність кадастру. Методика. Національні кадастрові системи відіграють особливу роль в управлінні земельними ресурсами, а кадастрова інформація є основою для оподаткування та інвестицій з метою раціонального використання та охорони земель. Новітні багатофункціональні кадастри формують комплексну земельно-інформаційну систему об’єктів нерухомого майна. Передбачено, що до структури цієї системи входитимуть базові реєстри (земельний реєстр, реєстр прав і реєстр об’єктів капітального будівництва) та загальні реєстри, що містять відомості про об’єкти, види угідь, природні та якісні характеристики земель та інші дані, які є основою для економічного і територіального планування та землеустрою [Перович Л., 2003]. Результати. Основним напрямом розвитку національних кадастрових систем є збирання даних та узагальнення інформації про стан, кількісні та якісні показники земельних ресурсів, однак ці етапи дослідження не є кінцевою метою створення кадастрових систем. Потрібно зосередити увагу на зручності та доцільності використання такої інформації. Для підвищення ефективності роботи національних земельно-кадастрових систем необхідно розширити кадастрову систему інформацією про земельні ресурси, які з певних причин залишились без власника або в оформленні яких допущено помилки; ділянки, що мають власника, але не використовуються в господарській діяльності. Така інформація забезпечить формування багаторівневої структури земельного ринку та підвищить ефективність державного регулювання. Наукова новизна та практична значущість. Доведено важливість розвитку сучасних національних кадастрових систем, що дасть змогу надалі збільшити їх потенціал з метою вирішення надважливих державних завдань, а саме: управління надзвичайними ситуаціями, економічними процесами, ефективного управління у сфері комунального господарства та здійснення багатьох інших функцій державного управління. Запропонований підхід дає змогу належно зрозуміти й оцінити правову ситуацію щодо землі, удосконалити тенденції інтенсифікації використання земель та технологій визначення меж об’єктів нерухомості. Впровадження новітніх технологій дасть можливість скоротити терміни територіального планування та девелопменту нерухомості.Item Інструментарій дослідження ринку нерухомості та встановлення загальних тенденцій його розвитку(Видавництво Львівської політехніки, 2020-01-22) Губар, Ю.; Хавар, Ю.; Мошовська, Н.; Hubar, Yu.; Khavar, Yu.; Moshovska, N.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National UniversityItem Методика містобудівного моделювання масової оцінки земель(Видавництво Львівської політехніки, 2020-01-22) Губар, Ю.; Сай, В.; Винарчик, Л.; Hubar, Yu.; Sai, V.; Vinarchik, L.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National UniversityItem Аналіз впливу похибок положення межових знаків, отриманих за допомогою безпілотних літальних апаратів, на вартість нерухомості(Видавництво Львівської політехніки, 2019-02-28) Губар, Ю.; Hubar, Yu.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National UniversityМета цієї роботи – дослідження впливу похибок положення межових знаків, отриманих за допомогою безпілотних літальних апаратів, на вартість нерухомості. Аерознімання вже протягом кількох десятиліть є ефективним інструментом для виконання геодезичних робіт, геофізичних досліджень та проведення різних видів моніторингів, однак для оцінювання нерухомості такі методи не застосовують. Сучасні технології створення топографічних та кадастрових планів ґрунтуються саме на використанні матеріалів цифрового аерознімання [Бурштинська Х., 2013]. Однак собівартість застосування літаків та гелікоптерів для локального велико- масштабного знімання на порядок вища і тому альтернативним рішенням є використання БПЛА [Галецький В., Глотов В., Колесніченко В., 2012; Глотов В., Церклевич А., Збруцький О., 2016]. Методика. Безпілотні літальні апарати (БПЛА) найчастіше застосовують як дешеву альтернативу традиційного аерознімання з літаків, гелікоптерів, мотодельтапланів і космічного (супутникового) знімання. Окрім значної економічної ефективності (здешевлення у десятки разів), БПЛА мають додаткові переваги, а саме: маловисотність, точковість, мобільність, екологічна чистота польотів [Hubar Yu., 2016]. Роботи із землеустрою здебільшого виконуються безсистемно і без надійного контролю, тому застосовування звичайних геодезичних методів та результатів опрацювання вимірювань не дає змоги отримати необхідну точність координат пунктів, межових знаків та знімальної основи. Все це призводить до виникнення проблем суміщення меж прилеглих ділянок внаслідок використання неякісної кадастрової інформації у базах даних, які формували упродовж значного періоду регіональні центри ДЗК [Глотов В., Смолій К., 2008]. Результати. Застосування БПЛА доводить важливість їх для виконання оціночних робіт, що дасть змогу підвищити точність визначення координат меж об’єктів нерухомості та істотно пришвидшить процедуру оцінювання. Встановлено, що для великих населених пунктів точність визначення координат необхідно значно збільшити, адже вартість нерухомості у цих населених пунктах доволі велика і відповідно похибки у визначенні координат об’єктів нерухомості призводять до похибок у вартості об’єктів нерухомості населеного пункту, що юридично недопустимо і тому для дуже великих міст доцільно виконувати знімання на невеликих висотах і поступово підвищувати точність фотографування місцевості. Наукова новизна та практична значущість. Доведено важливість застосування БПЛА для оцінювання вартості об’єктів нерухомості, оскільки одержані у результаті виконаних обчислень середні квадратичні похибки у вартості 1 м2 об’єкта нерухомості менші за 0,3 % від його загальної вартості. Практична значущість застосування БПЛА зумовлена їхніми додатковими перевагами порівняно з традиційними методами знімань, а саме можливістю: отримання надвисокого розрізнення (одиниці й десяті сантиметра) на місцевості; детального знімання невеликих об’єктів і малих ділянок там, де це цілком нерентабельно або технічно неможливо зробити іншими способами, наприклад, в умовах міської забудови.Item Methods for the determination of external obsolescence of the commercial real estate-case study(Видавництво Львівської політехніки, 2018-02-26) Губар, Ю.; Винарчик, Л.; Hubar, Yu.; Vinarchyk, L.; Національний університет “Львівська політехніка”; Lviv Polytechnic National UniversityItem Дослідження функції належності методами нечіткої математики з метою узгодження результатів оцінки ринкової вартості(2017-02-07) Губар, Ю.; Hubar, Yu.; Губар, Ю.; Національний університет “Львівська політехніка”Виконано дослідження функції належності мето- дами нечіткої математики з метою узгодження результатів оцінювання ринкової вартості об’єктів нерухомості. Перевагами методу є відсутність необхідності обґрунтовувати вагомості (значущості) результатів оцінювання, отриманих методами різних підходів, тобто передбачається, що для оцінки використано всі доступні можливості, і перевагу не надано жодному методу, що знижує суб’єктивність підсумкового результату. В методі підвищено увагу до обґрунтування меж діапазону мінімальних і максимальних цін у межах порівняльного підходу, що обґрунтовує необхідність детального аналізу ринку нерухомості під час виконання її оцінювання.Item Часткові випадки застосування методу прямої капіталізації доходів в оцінці нерухомості(Видавництво Львівської політехніки, 2016) Губар, Ю.Мета. Актуальним є вирішення проблеми подолання впливу інфляційних процесів на визначення вартості нерухомості. Метою досліджень є виведення математичних залежностей для економіки України [МСО-1,2006; МСО-2,2006; НС-1,2003; НС-2,2004]. Методика. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу (дохідний підхід), застосовується для оцінки нерухомості, яку купують і продають з урахуванням її здатності приносити прибуток і спрямовану на визначення вартості нерухомості, як поточної вартості майбутніх доходів. Підхід грунтується на принципах очікування, попиту і пропозиції, заміщення. Дохідний підхід, як і порівняльний потребує наявності відповідних порівнювальних даних. При цьому предметом дослідження і аналізу є потенційний валовий дохід від здачі в оренду нерухомості; втрати від недоотримання орендних платежів; можливість отримання додаткового прибутку та операційні витрати. У цьому випадку вони повинні бути ринковим доказом рівня дохідності оцінюваної нерухомості. Результати. Виконані дослідження доводять важливість застосування методу прямої капіталізації доходів в оцінці нерухомості. На прикладах доведена спроможність теоретичних досліджень. Аналізуючи математичні залежності, можна отримати темп зростання та інтенсивність чистого операційного доходу. Після цього, знаючи чисті орендні доходи, можливо розрахувати і валові доходи, тобто ставки орендної плати. Наукова новизна. Виконані дослідження доводять, що отримані математичні залежності повністю узгоджуються не тільки для випадків, коли інфляція має постійний, стабільний характер, але і для змінних інфляційних процесів економіки України. В наведених дослідженнях враховуються не просто номінальна ставка дисконтування, темп зростання вартості земельних ділянок і орендних ставок, а також їх різниці, які залишаються сталими для змінних інфляційних процесів. І тому, коли на перспективу прогнозується темп інфляції за роками, можна стверджувати, що отримані математичні залежності не будуть давати значних похибок. Практична значущість. В роботі виконано практичну реалізацію теоретичних розробок. Дослідження дають змогу отримати математичні залежності для отримання коректних і обгрунтованих характеристик об’єкта оцінки. Представлені у роботі дослідження можна застосовувати для більшості населених пунктів України з метою достовірного визначення ринкової вартості нерухомості методом прямої капіталізації доходів [Губар Ю., 2012, 2014, 2015]. Цель. Актуальным является решение проблемы преодоления влияния инфляционных процессов для определения стоимости недвижимости. Целью исследований является вывод математических зависимостей для переходной экономики Украины. Методика. Методический подход, основанный на капитализации чистого дохода, применяется для оценки недвижимости, которая покупается и продается с учетом ее способности приносить прибыль и направлена на определение стоимости недвижимости, как текущей стоимости будущих доходов. Подход базируется на принципах ожидания, спроса и предложения, замещения. Доходный подход, как и сравнительный, требует наличия соответствующих сравнительных данных. При этом предметом исследования и анализа является потенциальный валовой доход от сдачи в аренду недвижимости; потери от арендных платежей; возможность получения дополнительной прибыли и операционные расходы. В этом случае они должны служить рыночным доказательством уровня доходности оцениваемой недвижимости. Результаты. Выполненные исследования доказывают важность применения метода прямой капитализации доходов в оценке недвижимости. Выполнено практическую реализацию теоретических исследований. Анализируя математические зависимости, мы получаем возможность расчета темпов возрастания и интенсивности чистого операционного дохода. После этого, зная чистые арендные доходы, появляется возможность рассчитать и валовые доходы, то есть ставки арендной платы. Полученные зависимости могут быть использованы оценщиком в случаях, когда необходимо: определить стоимость здания при известной стоимости земельного участка, темпов возрастания стоимости, известном среднегодовом чистом операционном доходе от недвижимости на дату оценки. Оценить доходы использования зданий и ставки арендной платы, если известна стоимость земельного участка, темпы ее роста и стоимость здания. Оценить стоимость здания с использованием аналогичной информации об объекте-аналоге с известной стоимостью, когда известна стоимость земельного участка, темп ее роста и доходы от недвижимости на дату оценки. Научная новизна. Выполненные исследования показывают, что полученные математические зависимости полностью согласуются не только для случаев, когда инфляция носит постоянный, стабильный характер, но и для переменных инфляционных процессов переходной экономики Украины. В приведенных исследованиях учитываются не просто номинальная ставка дисконтирования, темп роста стоимости земельных участков и арендных ставок, а также их разницы, которые остаются постоянными для переменных инфляционных процессов. И поэтому, когда на перспективу прогнозируется темп инфляции по годам, можно утверждать, что полученные математические зависимости не будут давать значительных погрешностей. Практическая значимость. В работе выполнена практическая реализация теоретических разработок. Исследования позволили получить математические зависимости для более корректных и обоснованных характеристик объекта оценки. Полученные в работе математические зависимости полностью согласуются для стран с переходной экономикой (сменные темпы инфляции и темпы роста доходов). Перспективами дальнейших исследований в данном направлении является создание и внедрение в Украине методологии кадастровой оценки недвижимости, которая должна базироваться на общепринятых методах оценки рыночной стоимости недвижимости. Purpose. An urgent solution to the problem is to overcome the impact of inflation to determine the value of the property. The purpose of research is to derive mathematical relationships for the transition of the economy of Ukraine. Methodology. The methodical approach based on the capitalization of net income used for the valuation of real estate, which is bought and sold based on its ability to make a profit, and aims to determine the property value as the current value of future income. The approach is based on the expectations of the principles of supply and demand substitution. The income approach, as well as comparative, requires the relevant comparative data. At the same time the subject of research and analysis is the potential gross income from the rental of real estate; losses from the lease payments; the possibility of obtaining additional revenue and operating expenses. In this case, they must serve as proof of the market rate of return on real estate evaluated. Results. The studies demonstrate the importance of applying the method of direct capitalization income in real estate appraisal. Achieved practical implementation of the theoretical research. By analyzing the mathematical relationships, we are able to calculate the rate of increase and the intensity of net operating income. Then, knowing the net rental income, it is possible to calculate and gross revenues rents. These dependencies can be used by the appraiser in cases when it is necessary: to determine the value of the building at a certain value of the land, the rate of increase in the cost of the known average annual net operating income from the property at the valuation date. Rate revenues ofbuildings and rents, if we know the value of the land, its growth rate and the cost of the building. Rate value of the building using the same information about an object with a known value of the analogue, when we know the cost ofland, its growth rate and income from real estate at the valuation date. Originality. The studies show that the resulting mathematical relationships are fully consistent not only in cases where inflation is permanent, stable character, but also for the variables of inflation in transition economy of Ukraine. In these studies take into account notjust the nominal discount rate, the growth rate of the value of land and rents, as well as their differences, which remain constant for variable inflation. And so when the future is projected rate of inflation over the years, it can be argued that the mathematical relationships will not give significant errors we have obtained. Practical significance. This paper presents the practical implementation of the theoretical developments. Studies have yielded mathematical relationships for a correct and reasonable performance evaluation of the object. The results obtained in the mathematical relationships are entirely consistent for the countries with economies in transition (shift inflation and income growth). Prospects for further research in this direction is the creation and implementation of the methodology in Ukraine cadastral valuation of real estate, which should be based on generally accepted methods for estimating the market value of real estate.Item Впровадження методики кластеризації для побудови економіко-математичних регресивних моделей оцінки нерухомості(Видавництво Львівської політехніки, 2015) Губар, Ю.Мета. Актуальною є проблема використання методики ютастеризації для побудови економіко- математичних регресивних моделей оцінки нерухомості. Метою дослідження є побудова економіко- математичних моделей методами регресивного аналізу, що дасть змогу встановити не тільки найкращу оціночну модель для цієї конкретної вибірки, але й встановити принципи моделювання вартості об’єктів нерухомості на основі відомих цін аналогів. Реалізацію алгоритму регресивного аналізу необхідно розпочати з побудови матриці вибіркових парних коефіцієнтів кореляції. Обчислення та аналіз коефіцієнтів кореляції дозволять встановити зв’язок вартості з кожним із чинників [МСО-1, 2006; МСО-2, 2006; НС-1, 2003; НС-2, 2004] . Методика. Методика грунтується па застосуванні методу депдрограм (алгоритми алгомеративпо- ієрархічного кластерного аналізу) з використанням просторово стиснених чинників (лінійних комбінацій вихідних чинників). З метою вибору методу групування об’єктів нерухомості доцільно провести порівняльний аналіз та тестування різних методів кластерного аналізу. Результати. Виконані дослідження доводять важливість застосування методики ютастеризації для впровадження в Україні масової оцінки нерухомості. Якість економіко-математичних моделей визначають характеристики адекватності, стійкості та корисності моделі, які можна трактувати як погодження інформації, що описує функціональні можливості моделі. Наукова новизна. Виконані дослідження дають змогу отримувати кінцеві оціночні моделі для оцінювання неоцінених об’єктів будь-якого кластеру. Побудова моделі передбачає ретельне збирання ринкової інформації і детальне аналітичне опрацювання. Під час побудови моделі з метою отримання опти¬мального варіанта моделі, що дасть змогу уникнути недоврахування наявних чинників та не допустить включення в модель надто великої кількості змінних, пропонується зменшити кількість чинників з використанням багатокрокового регресивного аналізу. Практична значущість. У роботі виконано практичну реалізацію теоретичних розробок. Здійснено побудову оціночних моделей методами регресивного аналізу і перевірку якості оцінки на прикладі відібраного кластеру (садибна забудова) Львівського регіону. Представлене в роботі дослідження доцільно застосовувати для населених пунктів України [Губар Ю., 2012]. Цель. Целью исследования является построение экономико-математических моделей методами регрессионного анализа, что позволит установить не только лучшую оценочную модель для данной конкретной выборки, но и установить принципы моделирования стоимости объектов недвижимости на основе известных цен аналогов. Реализацию алгоритма регрессионного анализа необходимо начать с построения матрицы выборочных парных коэффициентов корреляции. Исчисление и анализ коэффициентов корреляции позволят установить связь стоимости с каждым из факторов. Методика. Методика основывается на применении метода дендрограм с использованием пространственно сжатых факторов. С целью выбора метода группировки объектов недвижимости целесообразно провести сравнительный анализ и тестирование различных методов кластерного анализа. Результаты. Выполненные исследования доказывают важность применения методики кластеризации для внедрения в Украине массовой оценки недвижимости. Качество экономико-математических моделей определяют характеристики адекватности, устойчивости и полезности модели, которые можно трактовать как согласование информации, описывающей функциональные возможности модели. Научная новизна. Выполненные исследования позволяют получать конечные оценочные модели для оценки неоцененных объектов любого кластера. Построение модели предусматривает тщательный сбор рыночной информации и детальное аналитическая обработка. В процессе построения модели с целью получения оптимального варианта модели предлагается уменьшить количество факторов с использованием многошагового регрессионного анализа. Практическая значущость. Осуществлено построение оценочных моделей методами регрессионного анализа и проверку качества оценки на примере Львовского региона. Исследования целесообразно применять для населенных пунктов Украины. Purpose. The purpose of the research is to construct economic and mathematical models by regression analysis, which will determine not only the best model for valuation of this particular sample , but also to establish principles of modelling the value real estate prices on the basis of known peers. Realization of the algorithm of regression analysis must begin with the construction of the matrix of paired sample correlation coefficients. The calculation and analysis of the correlation coefficients will allow to communicate the value of each of the factors. Methodology. The method is based on the method of dendrogram using the space compression factors. For the purpose of select the method of grouping of real estate is expedient conduct a comparative analysis and testing various methods of of cluster analysis. Results. Executed researches demonstrate the importance of using clustering methods for the introduction in Ukraine the cadastral valuation of real estate. The quality of economic and mathematical models define the characteristics of the adequacy, sustainability and usefulness models, which can be interpreted as approval of the information that describes the functionality of the model. Originality. Completed studies allow to obtain the final evaluation model to assess the invaluable objects of any cluster. Construction of the model includes a thorough collection of market information and detailed analytical processing. During the constructing a model in order to obtain the optimal variant of the model is proposed to reduce the number of factors by using multi-stage regression analysis. Practical significance. Implemented construction of evaluation models by regression analysis and quality control evaluation on the example of Lviv region. The research are useful for towns of Ukraine in order to determine the cadastral value of real estate.Item Реалізація моделі Інвуда в методиці кадастрової оцінки об’єктів нерухомості(Видавництво Львівської політехніки, 2015) Губар, Ю.Отримані результати дають змогу використовувати метод прямої капіталізації в ситуації, коли об’єкти нерухомості не повністю втрачають свою вартість і необхідне відшкодування тільки частини первинних інвестицій. Враховують очікуване зростання орендних ставок на прогнозний період і очікуване зростання цін на нерухомість. Полученные результаты позволяют использовать метод прямой капитализации в ситуации, когда объекты недвижимости не полностью теряют свою стоимость и необходимо возмещение только части первоначальных инвестиций. Учитывают ожидаемый рост арендных ставок на прогнозный период и ожидаемый рост цен на недвижимость. The results obtained allow to use the method of direct capitalization in a situation where real estate is not completely lose their value and must compensation for only part of the initial investment. Take into account anticipated increase in rental rates in the projection period and the expected growth in property prices.Item Дослідження проблеми узгодження методичних підходів до оцінки нерухомості в населених пунктах(Видавництво Львівської політехніки, 2014) Губар, Ю.; Губар, А.Запропоновано математичні залежності та процедуру вирішення проблеми узгодження результатів оцінки завдяки застосуванню рангових коефіцієнтів. Дослідження доводить теорію раціонального очікування, яка полягає в тому, що ринкова вартість формується очікуваннями суб’єктів ринку майбутніх переваг від володіння власністю.