Аналіз динаміки рівня цін об’єктів нерухомості методом середніх величин

Abstract

Мета. Аналіз інформації про угоди та об’єкти, стосовно яких ці угоди укладаються, дає змогу обчислити та проаналізувати типовий рівень цін, що склався на ринку для певної групи об’єктів. Значення статистичних показників допомагають створити загальне уявлення про обсяг ринку, інтенсивність ринкових процесів та їх зміну залежно від конкретних умов місця і часу. Ці показники створюють необхідну базу для виявлення взаємозв’язку між рівнем цін та характеристиками угод й об’єктів відповідно. Порівняння може здійснюватися як за кількісними, так і за якісними ознаками угод та об’єктів, стосовно яких вони укладені. Для того, щоб порівняння було плідним, воно повинне задовольняти дві основні вимоги: порівнюватися можуть лише подібні об’єкти, між якими існує певна об’єктивна спільність; порівняння таких об’єктів повинно відбуватися за найважливішими, істотними ознаками. Методика. Аналіз інформації про угоди та об’єкти, стосовно яких ці угоди укладаються, дає змогу обчислити та проаналізувати типовий рівень цін, що склався на ринку для певної групи об’єктів. Для вирішення цього завдання, як правило, використовують статистичні показники, що характеризують усю сукупність одиниць спостереження за мірами центральної тенденції та мінливості (варіації). Значення статистичних показників допомагають виробити загальне уявлення про обсяг ринку, інтенсивність ринкових процесів та їх зміну залежно від конкретних умов місця і часу. Ці показники створюють необхідну базу для виявлення взаємозв’язку між рівнем цін та характеристиками угод й об’єктів відповідно. Результати. Оцінка нерухомості ґрунтується на двох принципах формальної логіки: принципі подібності – для порівняння будь-яких об’єктів необхідно показати, що вони мають спільні ознаки; принципі відмінності – для порівняння подібні об’єкти повинні мати ознаки, за якими їх можна розрізняти. Для виконання дослідження окреслено ринок, до якого належать угоди та об’єкти нерухомості, стосовно яких ці угоди укладалися, виділено об’єкт спостере- ження; встановлено індивідуальні якісні та кількісні ознаки одиниць спостереження, що об’єднують чи від- різняють їх від решти ринкових одиниць, та систематизовано одиниці спостереження за значущими якісними та кількісними ознаками, тобто здійснено стратифікацію об’єктів нерухомості та виявлено взаємозв’язок між цими ознаками. Наукова новизна та практична значущість. Статистичні показники відображають центральні тенденції та мінливість цін, що склалися на ринку; закономірність їх розподілення та динаміки, виявляють нехарактерні для ринку нерухомості ціни об’єктів. Обчислення показників динаміки цін дає можливість відсте- жити характерні зміни у цінах купівлі-продажу та оренди, а також встановити вплив зміни факторних ознак на динаміку цін. Розрахунок показників варіації встановлює закономірності розподілення цін на об’єкти нерухо- мості та за рахунок вилучення із сукупності об’єктів нехарактерних високих або низьких цін дає змогу підви- щити міру однорідності цієї сукупності.

Purpose. Analysing the information about the transactions and the entities that are covered by these agreements allows you to calculate and analyse the typical price level that exists in the market for a particular group of entities. The values of statistics help to make an overall picture of the market volume, the intensity of market processes and their change depending on the specific conditions of the place and time. These indicators provide the necessary basis for identifying the relationship between price levels and the characteristics of transactions and assets, respectively Comparison can be made both in quantitative and qualitative terms of the transactions and the objects in respect of which they are concluded and in order for the comparison to be fruitful, it must satisfy two basic requirements: only such objects can be compared, between which there is a certain active community; the comparison of such objects should be based on the most important, essential features. Methodology. Analysing the information about the transactions and the entities that are covered by these agreements allows you to calculate and analyse the typical price level that has been reached in the market for a particular group of objects. To solve this problem, as a rule, use statistical indicators that characterize the totality of units of observation for the measures of central tendency and variability (variation). The values of statistics help to make an overall picture of the market volume, the intensity of market processes and their change depending on the specific conditions of the place and time. These indicators provide the necessary basis for identifying the relationship between price levels and the characteristics of transactions and facilities, respectively. Results. Real estate appraisal is based on two principles of formal logic: the principle of similarity – to compare any objects must show that they have common features; the principle of difference – for comparison, such objects should have features that can distinguish them. In order to carry out the study, the market to which the transactions and the real estate to which they were concluded is outlined is identified; individual qualitative and quantitative characteristics of the observation units were established, integrating or differentiating them from the other market units, and systematic units of observation of significant qualitative and quantitative features, that is, stratification of real estate objects and correlation between these features were revealed. Scientific novelty and practical significance. The statistics show the central trends and price volatility of the market; the regularity of their distribution and dynamics, set uncharacteristic for the real estate market object prices. The calculation of price dynamics gives an opportunity to trace the characteristic changes in the prices of sale and lease, as well as to determine the impact of changes in factor characteristics on the dynamics of prices. The calculation of variation indicators establishes regularities in the distribution of prices for real estate objects, and by eliminating uncharacteristic high or low prices from the set of objects allows to increase the degree of homogeneity of this population. The method of combinational analytic grouping allows you to simultaneously group units of sets on several fixed features.